Hipoteca antigua, dinero recuperable: cómo exigir al banco la devolución de cláusulas suelo y gastos indebidos

Firmar una hipoteca es, para la mayoría de las familias españolas, la operación económica más importante de su vida. Precisamente por eso resulta especialmente lesivo descubrir, años después, que parte de lo abonado al banco respondía a condiciones contractuales abusivas o a gastos que nunca debieron trasladarse al consumidor. Las cláusulas suelo y los gastos de formalización hipotecaria son los dos frentes en los que más dinero se ha reclamado judicialmente en España durante la última década, y aún hoy existe un amplio universo de afectados que no ha dado el paso.

Las razones son variadas: la creencia de que el plazo para actuar ha expirado, el temor a un proceso largo y costoso, o simplemente la desinformación sobre los derechos que asisten a cada hipotecado. A continuación desglosamos la situación real.

Qué es una cláusula suelo y por qué fue declarada abusiva

Una cláusula suelo es una estipulación contractual que fija un tipo de interés mínimo aplicable al préstamo hipotecario, independientemente de que el índice de referencia —habitualmente el Euríbor— caiga por debajo de ese umbral. En la práctica, cuando el Euríbor descendió de forma pronunciada a partir de 2009, millones de hipotecados dejaron de beneficiarse de esa bajada porque su contrato incluía suelos del 2,5 %, 3 % o incluso superiores.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, declaró que este tipo de cláusulas podían ser nulas por falta de transparencia, aunque limitó la retroactividad de la devolución a esa misma fecha. Posteriormente, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21 de diciembre de 2016 marcó un punto de inflexión definitivo: la retroactividad debe ser total. Es decir, el banco está obligado a devolver todo lo cobrado en exceso desde el primer día en que la cláusula fue aplicada, sin límite temporal.

El estado actual de la jurisprudencia: ¿puede reclamarse hoy?

Esta es la pregunta que más inquieta a los afectados. La respuesta es, en la mayoría de los casos, afirmativa.

El plazo de prescripción para ejercer la acción de nulidad de condiciones generales de la contratación es imprescriptible cuando se trata de nulidad absoluta. Esto significa que la declaración de nulidad de la cláusula puede solicitarse en cualquier momento. La acción de restitución de cantidades —es decir, la reclamación del dinero ya pagado en exceso— está sujeta a un plazo de cinco años desde que el consumidor tuvo conocimiento razonable de la existencia del perjuicio, conforme a la interpretación mayoritaria de los tribunales españoles tras la sentencia del TJUE de 25 de noviembre de 2020.

En la práctica, este plazo se computa de manera favorable al consumidor: los tribunales han venido entendiendo que el conocimiento efectivo del perjuicio no puede situarse antes de la amplia difusión mediática del problema, lo que suele ubicarse alrededor de 2016-2017. Por tanto, salvo casos muy específicos, la acción de restitución aún no ha prescrito para la mayoría de los afectados.

Los gastos hipotecarios: un frente igualmente relevante

Paralelo al debate sobre las cláusulas suelo, la jurisprudencia ha abordado con igual contundencia la cuestión de los gastos de constitución de hipoteca. Históricamente, los bancos trasladaban al cliente la totalidad de los gastos derivados de la formalización del préstamo: notaría, registro de la propiedad, gestoría y, durante años, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El Tribunal Supremo, en sentencias de enero de 2019, estableció un reparto de responsabilidad que obliga a las entidades a asumir los gastos de gestoría, registro y la totalidad de las copias notariales que el banco solicitó para sí. Respecto al AJD, la ley fue modificada en noviembre de 2018 para trasladar definitivamente su pago a las entidades financieras en las hipotecas nuevas, pero los contratos anteriores a esa fecha pueden ser objeto de reclamación en función de las circunstancias concretas.

Las cantidades recuperables por este concepto varían según el importe del préstamo y la comunidad autónoma, pero oscilan habitualmente entre 1.000 y 4.000 euros por operación.

Cuánto dinero puede recuperarse de media

La cifra depende de múltiples factores: el importe del capital prestado, el tipo de suelo pactado, los años que estuvo aplicada la cláusula y el diferencial del Euríbor en cada período. A modo orientativo, el Banco de España estimó que la devolución media por cláusula suelo rondaba los 2.000-3.000 euros, aunque en hipotecas de importe elevado y larga duración las cantidades pueden superar los 15.000 o 20.000 euros.

Sumando cláusula suelo y gastos de formalización, no es infrecuente que una familia española pueda reclamar entre 4.000 y 10.000 euros, una cantidad que justifica sobradamente iniciar el proceso.

Documentación necesaria para iniciar la reclamación

Antes de acudir a un abogado o de presentar cualquier reclamación, conviene reunir la siguiente documentación:

• Escritura de préstamo hipotecario: es el documento fundamental, ya que contiene la cláusula suelo si esta existe, así como el desglose de los gastos asumidos por el prestatario.
• Cuadro de amortización: refleja las cuotas pagadas a lo largo del tiempo y permite calcular el exceso abonado.
• Recibos bancarios o extractos: acreditan los pagos efectuados y resultan útiles para cuantificar la reclamación.
• Tasación de la vivienda y facturas de gestoría, notaría y registro si se conservan.

Si no dispone de todos estos documentos, no debe desanimarse: el banco está obligado a facilitar copia de la escritura y el cuadro de amortización a cualquier titular del préstamo que los solicite.

El proceso de reclamación: vía extrajudicial y judicial

Existen dos vías para reclamar. La primera es la reclamación directa ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. Desde enero de 2017, los bancos están obligados a contar con un mecanismo interno para resolver estas solicitudes en un plazo de tres meses. Esta vía es gratuita y puede resultar suficiente en algunos casos, aunque las entidades suelen ofrecer acuerdos por importes inferiores a lo que correspondería judicialmente.

Si la respuesta del banco es negativa o la oferta resulta insatisfactoria, la vía judicial es la alternativa más efectiva. Desde la reforma legislativa de 2019, los procedimientos sobre condiciones generales de la contratación en materia hipotecaria se tramitan en los Juzgados de lo Mercantil, con costas procesales a cargo de la entidad en caso de estimación de la demanda. Esto significa que, si el juicio se gana, el banco debe abonar también los honorarios de abogado y procurador del demandante.

Mitos que frenan a los afectados

«Ya ha prescrito»: como hemos explicado, la acción de nulidad no prescribe y la de restitución dispone de un plazo amplio que, en la mayoría de los casos, no ha concluido.

«Me costará más en abogados que lo que recuperaré»: los despachos especializados en esta materia suelen trabajar con honorarios a éxito o con costes muy reducidos para el inicio del procedimiento. Además, si se obtiene sentencia favorable, las costas corren a cargo del banco.

«Mi hipoteca ya está cancelada»: la cancelación del préstamo no extingue el derecho a reclamar cantidades indebidamente cobradas durante su vigencia.

«El banco me dijo que mi contrato no tenía cláusula suelo»: conviene revisar la escritura con un profesional antes de aceptar esa afirmación. En algunos contratos la cláusula aparece bajo denominaciones distintas o integrada en apartados que no resultan evidentes para el consumidor.

La importancia de contar con asesoramiento especializado

Cada hipoteca es un contrato distinto, y la estrategia de reclamación más adecuada depende de las condiciones específicas pactadas, del banco acreedor y del historial de pagos. Un análisis profesional previo permite determinar con precisión las cantidades reclamables, la vía más conveniente y las posibilidades reales de éxito.

En VLHV Abogados contamos con experiencia en la defensa de los derechos de los consumidores hipotecarios frente a las entidades financieras. Si tiene dudas sobre si su hipoteca contiene condiciones abusivas o si puede reclamar gastos indebidamente soportados, le invitamos a consultar con nuestro equipo para obtener una valoración inicial de su caso sin compromiso.